ショッピングセンター誘致の法則は何がありますか。

にあるショッピングセンター週末を楽しく過ごし、映画を見たり、約3、5人の親友を「腐敗」させたりするのは、都市部の人なら誰もがやったことのようで、多くの大型ショッピングモールの立地やブランドに見覚えがあると感じる人も少なくない。はい、電子商取引が実体小売に大挙して衝撃を与えている今日、デパートは最も人気を集めることができる業態を際立たせ、賃貸能力の低い業態を減らし、できるだけ各種の優待で主力店を誘致し、客数を確保し、人気を高める必要があるからです。

記者は最近、多くの業者を調査し、取材したところ、異なるショッピングモールのほとんどに似た誘致物語があり、モールの利益の核心源である誘致は極めて重要であり、その中には多くの消費者が知らない「秘密」が含まれていることが分かった。

映画館、売り場先行

「電子商取引に対応するには、オンラインでしか体験できないイベントを際立たせなければならない。このような市場があるからこそ、映画館は誘致業態を第一に選んだのだ。」龍之夢ショッピングセンターのある内部関係者が明らかにした。

上海市場の約10の大型ショッピングセンターを訪れたところ、ほぼ100%映画館があり、その中にはIMAXの巨大スクリーン映画館がいくつかあることが分かった。「アバター」が公開された当時、上海のビーチ全体には平和映画で唯一の巨大な映画館があった。

約90%の訪問業者によると、映画館は「人気型」の必須業態として、すべての業態の中で最初に誘致を開始したものであり、デパートが建設中の時にはすでに病院と映画館ブランドを決めていたという。

「映画館には層の高さの要求があり、少なくとも8メートル、2 ~ 3つの階にまたがることがあり、配電にも特別な要求があり、場所には柱がなく、映画館の座席には上昇勾配があるため、層をまたいで、荷重壁に遮るものがなく、座席の勾配はモールを建設する際に映画館の要求に従って建設しなければならず、モールを建設してから映画館を予約すると、ハードウェアが合わない」多くのショッピングセンターの誘致サービスを行っているRET睿意徳商業サービス部の杜斌取締役は記者に、映画館は一般的に4階前後にあると伝えた。消費審査が通過しやすいため、すべての業態の中で、子供の消費業態を除いて、客が集まり、閉鎖的な環境の映画館は消防の要求が最も高いからだ。

現在、万達、星美、金逸、中影などは全国で最も主要な庭線であり、通常8ホールの映画館は3500平方メートルの面積を予約し、約3000万元を投資しなければならない。だから、人気が高く、長賃貸の映画館は開発者が最も好む業態の一つだ。

映画館とほぼ同期して最初に誘致しなければならないのは売り場だ。映画館と同様に、売り場は利薄だが、多くの客を集めることができ、売り場のバックヤード倉庫などは事前に予約する必要があり、ハードウェアに対する要求が高い。

　　「1万平方メートルほどの売り場では、お客様が目にするのは前のショッピングエリアですが、オフィスや倉庫などを含む数千平方メートルのバックヤードエリアがあり、これらのバックヤードエリアは荷物を積み上げる最低5.5メートルの高さ、大型トラックの荷揚げレーンなどを満たす必要があります。また、60メートルにも及ぶレジラインなどの要求もあり、これらのハードウェアはデパートが建設されている間に同時に建設されなければならない。カルフールで数年働いていた業者が記者に語った。

これまで、ハードウェアにも高い要求があったジムは最初の誘致対象だったが、ここ数年ジムの商売が寂しくなってきたため、開発者はすでに第1ラウンドの誘致から外した。

そのため、ショッピングセンターはこれらの業態に対して受け取る賃貸料が低く、さらにその他の優遇を与えており、一部の売り場では1日あたりの1平方メートルあたりの賃貸料が数元しかなく、同フロアの他の業態では1日あたりの数十元に達することもある。

主力店と次主力店

映画館や売り場といったハード面の高い需要家の第1ラウンドの誘致を終えた後、次は主力店と次主力店の大規模な誘致だった。その中で、主力店は非常に重要で、このようなブランドが人気を集めることができるからだ。

「以前はLVなどのラグジュアリーブランドが主力店だったが、ラグジュアリー消費が低下するにつれ、軽ラグジュアリー、ファストファッションブランドが台頭し、Only、ユニクロ、無印良品、GAP、マークワッフルなど、主力店は国際ブランドとアパレル業態を中心にしており、一般的には少なくとも2000平方メートル以上の大きな店舗面積を借りているが、人気が高く、売上が高いため、主力店の利益の分配も高く、ショッピングセンター開発者の誘致の重点となっている。福士らのプロジェクト運営に詳しいケド置地のある人は率直に言った。

主力店には「自慢の腕前」がある。他にも賃貸面積が小さく、ブランドの知名度が一般的な業者は主力店を進出モールの「風向計」としている。例えば、アパレルを作っている小さなブランドがユニクロやZARAが進出したと聞けば、風に乗って進駐する。

そのため、ファストファッションの主力店ブランドは今では非常に「牛」で、多くの業者からは、ユニクロ、無印良品、マックワッフル、ZARAなどのブランドはほとんどショッピングセンターに内装補助金を与えなければ入居したくないが、多くの開発者はこのようなブランドに一定期間賃貸料、低賃貸料を免除し、同時に内装費用の優遇政策を補助している。店舗の面積や位置によっては、数千平方メートルの主力店が400万~ 1000万元の内装補助金を受けることができる。

「それだけではありません。私たちは強いブランドなので、開発者は私たちの開業初期のさまざまなマーケティング費用を負担しなければなりません。だから私たちの開店コストはほとんどショッピングセンターに転嫁されているので、拡張速度は速いです」と、ヨーロッパの軽量ブランドのマーケティング担当者は得意げに言った。

これらの国際ブランドの主力店の交渉サイクルと契約フロー期間は長く、少なくとも6ヶ月の前期準備期間がかかるため、映画館や売り場の後は主力店が鳴り物入りで行われる。

主力店が確定すると、主力店を中心に出店している次主力店も服飾、ホーム、KTVなどの業態を含むレイアウトを開始した。

「特力屋は次主力店の典型で、このような店は人気を集める役割は主力店に劣るが、知名度もある。商売は相対的にあまり盛んではないため、売上がやや低く、賃借力もやや弱く、このようなブランドチェーンの賃貸料は1平方メートル当たり1日数元しかないことがある。しかし、このようなブランド店は主力店のためによく補充し、ブランドの豊かさを改善することができる」関係者によると。

もう一つの業態がデパート誘致の最新の注目対象となっている飲食。もともと飲食の賃借力は弱く、企業誘致の重点ではなく、多くのショッピングセンターは以前は10%以下の割合で飲食店を置いていたが、今では、アパレルがネット通販に衝撃を受け、実店舗の体験消費が必要な飲食が人気を集めている「新寵」となっている。そこで万達広場、銀泰百貨などは次々と飲食面積を増やし、一部の新プロジェクトでは、飲食誘致面積は30%~ 40%に達し、過去最高を記録した。

もうけは小店舗に頼る

院線、売り場、主力店、さらには次の主力店は賃貸料無料か低賃貸料ではなく、ショッピングセンターは何でお金を稼ぐことができますか。

実際、開発者が本当に稼いだのは、最後の小規模零細店舗のお金だった。例えば、ミルクティー店、スイーツ店、ケーキ屋、カフェ、研修機関など。これらの目立たない小業態こそ賃貸能力が最強だ。

「1回の主力店の賃貸料が1平方メートル当たり1日5元であれば、ジュース店の賃貸料は1平方メートル当たり1日60元~ 70元に達することができる。このような小業態は面積が小さく、人工が低く、ハードウェアのコストが低いが、販売量が多いため、粗利益率が70%以上に達することができるので、いくら高い賃貸料であっても、このような業態は耐えられる」と杜斌氏は明らかにした。このような高賃借力の小業態は、販売台数を増やすために地下階や1階、特に軌道交通所や映画館の近くに配置するのが好きです。

RET睿意徳中国商業不動産研究センターによると、上海は世界で地下鉄が最も長い都市で、全長567キロ、マラソンのフルコース距離13.5個に相当する。北京は世界で最も軌道交通が忙しい都市で、年間旅客輸送量は延べ32億1000万人に達し、軌道付近の上海軽食業態は40%を占めている。例えば、上海中山公園の龍之夢地下の高家賃業態は基本的にカフェ、軽食、ジュース店、パン屋などである。

ジュース店を経営しようとしている崔さんは記者に、8つのショッピングセンターを見た後、2種類の商圏のショッピングセンターの地下1階に店舗を賃貸することにした。賃貸料は1平方メートル当たり1日65元で、人の流れの推計によると、1 ~ 2年で本に戻ると予想している。

また、人気映画館を「傍らに」商売するドリンクショップや、映画の延長玩具店なども人気で、RETによると睿意徳の統計によると、映画館のそばに建てられた喫茶店の面積は一般的な喫茶店の面積より小さく、客がすぐに映画を見なければならないため、寝返り率が高く、つまり小面積で売上が高いため、賃貸料の負担力が非常に強く、これらは開発者が賃貸料を荒稼ぎしているところだ。

もう一つの賃貸能力の高い業態は子供に関するトレーニングや室内楽園であり、保護者が子供の教育に投資を惜しまないため、ディズニー英語、各種小児英語トレーニングが次々と台頭している。通常、児童訓練類の業態は同フロアの他の業態より2 ~ 3倍高い。

ある業界関係者によると、ある英語研修サイトの開業初日の売上高は80万元以上に達し、年間収入は数千万元に達し、映画館の収益に匹敵するという。ディズニー英語は収益性が高いため、1つのサイトの賃貸面積を600平方メートルから1200平方メートルに倍増した。

「私たちの長年の実際の操作から見ると、賃貸料の収益から言えば、ショッピングセンターの誘致のうち、30%はお金を稼ぐことができず、40%は横ばいで、30%は賃貸料の高い業態などがショッピングセンターの利益源です」と杜斌氏は述べた。

もちろん、中庭経済を無視することはできません。各ショッピングセンターは1階に大部分の空き地があり、これは販促活動を行うための場所であり、この空き地の賃貸料の収益も非常に大きいです。

港匯、龍の夢、来福士などの主流デパートを取材したところ、面積や時間によっては、中庭を借りてイベントを開催する費用は3万~ 7万元/日に達し、中山公園龍の夢、来福士などの繁華街では4日から1週間借りなければならず、賃貸料は28万~ 30万元に達することが分かった。天価が客を驚かすと思ってはいけない。実際、企業は年初に1年間の宣伝マーケティング計画を立てているため、このような人気デパートの年と下半期の祝日の間の中庭はとっくに貸し切られている。