9 마리 공모 REITS 상장 첫 쇼: 단체 상승 거래액 은 18 억 위안 을 돌파 하고 중장 기 가 치 는 바 텀 자산 에 의 해 결정 된다.

6 월 21 일 공모 리 티 스 가 출시 첫 쇼 를 앞 두 고 있다.

개장 하 자마자 9 마리 의 공모 REITs 가 단체 로 상승 하면 서 큰 인 기 를 얻 었 다. 그 중에서 첫 번 째 철 강 녹 지 는 20%, 염 항 REIT, 뱀 구 산 원 은 각각 10% 올 랐 고 투자 자 들 의 열정 이 높 아 졌 다.

오후 까지 첫 번 째 공모 REITS 의 총 거래액 은 18.60 억 위안 에 달 했 는데 그 중에서 N 프로 스 는 3.05 억 위안 으로 거래액 이 1 위 를 차 지 했 고 염전 REIT 의 거래 금액 은 최소 1.2 억 위안 에 달 했다.

9 마리 의 공모 REITS 가 모두 프리미엄 거래 를 실 현 했 지만 전체적인 등락 상황 이 비교적 분화 되 었 다. 예 를 들 어 뱀 구 산 원 의 상승폭 은 14.72% 에 달 했 고 광저우 광 하 는 발행 자 보다 0.68% 약간 올 랐 다.

"REITS 는 아주 좋 은 투자 구성 품 입 니 다."투자 한 부동산 펀드 관리 (심 천) 유한 공사 의 공 영 이 수석 투자 관 은 21 세기 경제 보도 기자 에 대해 "현재 중국의 REITs 시장 은 이제 막 시작 되 었 고 시장 은 아직도 확대 되 어야 한다. REITs 시장 이 조 규모 에 이 르 렀 을 때 주류 투자 기구 가 대규모 배분 을 하 는 자산 선택 이 될 것" 이 라 고 말 했다.

화 난 의 한 증권 회사 연구 진 은 프로젝트 평가 치 에 비해 다 REITS 는 모두 견적 구간 의 하한 선 에 따라 발행 하기 때문에 상장 후의 큰 상승폭 이 나타 날 것 이 라 고 주장 했다. 그러나 단기 적 으로 새로운 것 을 볶 은 후에 중장 기 적 인 추 세 는 뚜렷하게 분 화 될 것 이 고 심지어 할인 거래 까지 할 것 이 므 로 투자 자 들 에 게 초기 에 투기 위험 에 주의 하 라 고 당부 했다.

사구 산 원 은 14.72% 가 상승 세 를 탔 다.

출시 첫날 9 개 인 프 라 REITs 모두 프리미엄 거래 를 실현 했다.구체 적 으로 보면 뱀 구 산 원, 최초의 녹색 에너지 의 상승폭 은 각각 14.72% 와 9.95% 에 달 했다.N 장 쟝 REITs, N 절 항 휘, N 최초, 염전 TEIT, N 프로 스 의 상승폭 은 2% 이상 이 고 각각 5.89%, 4.97%, 4.95%, 2.91% 와 2.11% 이다.N. 소주 원 과 광저우 광 하의 상승폭 은 1% 가 안 되 는데 각각 0.7% 와 0.68% 이다.주의해 야 할 것 은 N 소원판 에서 한때 3.876 위안 / 부의 최저 가가 발행 가격 보다 3.88 위안 낮 았 다 는 점 이다.

"프로젝트 의 질 이 좋 고 수익 전망 이 안정 적 입 니 다."업계 에 서 는 사구 산 원 이 기초 자산 의 질 이 좋 을 뿐만 아니 라 발행 가격 이 항목 평가 치보다 낮 아 상승폭 이 높다 고 보고 있다.

21 세기 경제 보도 기자 들 도 제품 가격 문의 기간 에 뱀 구 산 원 은 기구 에서 가장 인기 가 많 고 전체적인 구 매 승인 배 수 는 15.31 배 라 는 것 을 알 게 되 었 다.

자료 에 따 르 면 뱀 구 산원 REIT 의 바 텀 자산 은 뱀 구 왕 곡 의 만 융 빌딩 과 만 해 빌딩 을 포함 하여 2014 년 에 지 어 졌 고 약 6 년 동안 경영 되 었 으 며 건축 면적 은 각각 4.17 만 평방미터 와 5.36 만 평방미터 이다.

이 동시에 산업 단지의 REITS 에 대응 하 는 배당 원 은 임대료 와 자산 의 상승 을 포함 하고 임대 료 는 주로 만 세 율 과 임대료 의 높 고 낮 음 을 고려한다.광 시 뱀 구 산 원 REIT 의 모집 설명서 에 따 르 면 2020 년 말 까지 만 융 빌딩 과 만 해 빌딩 의 임대 율 은 각각 84% 와 94% 로 나 타 났 다.

분배 가능 금액 의 경우 펀드 2021 년 과 2022 년 의 예측 가능 한 배분 가능 금액 은 각각 9134.57 만 위안 과 9267.2 만 위안 이다.순 현금 흐름 할당 율 은 각각 4.10% 와 4.16% 이다.

국 신 증권 에 따 르 면 첫 번 째 공모 REITS 바 텀 자산 은 전체적으로 질 이 좋 고 '주 + 채' 의 자본 약 화 를 통 해 어느 정도 세금 을 절약 하고 배당 기반 을 잉여 현금 흐름 에 가 깝 게 한다.발행 가 에 따 른 2021 년 현금 흐름 할당 율 은 2.99% 에서 9.58% 사이 에 전체적으로 흡인력 이 있다.

중기 또는 할인 거래 가 나타나다

새로운 투자 품목 으로서 공모 REITS 는 출시 첫날 의 등락 정지 제한 이 30% 이 므 로 여러 기관 인사 들 이 투자 자 에 게 위험 에 주의 할 것 을 건의 했다.

광 발 증권 은 홍콩 REITs 상장 후의 표현 을 정리 하여 국내 인 프 라 시설 REITs 투자 에 참고 가 되도록 했다.

데이터 에 따 르 면 2021 년 6 월 18 일 까지 홍콩 REITS 는 모두 13 마리 이 고 총 시 가 는 2652 억 홍콩 달러 이다.그 중에서 2005 년 에 홍콩 에 상장 한 3 마리 의 REITS (부동산 기금, 홍 부 산업 신탁 과 위 에 슈 부동산 신탁 기금 을 인수 했다) 는 상장 첫날 종가 가 첫 번 째 가격 보다 상승폭 이 비교적 높 았 고 각각 14.56%, 20.37% 와 13.82% 였 다.

이후 출시 된 리 티 스 는, 오히려 파 격 적 인 모습 을 보 였 다.

그 이 유 는 주로 두 가지 측면 에서 비롯 되 는데 하 나 는 2005 년 에 홍콩 에 상장 한 REITS 가 첫 번 째 효 과 를 가지 고 투자 자 들 이 새로운 투자 품목 을 추구 하여 상장 첫날 의 가격 인상 을 추진 했다.다른 한편, 국내 시장 에 비해 항구 거래 회사 의 상장 이 폭발 하 는 상황 이 더욱 보편적이다. REITS 에 대한 인기 가 떨 어 지면 서 REITS 상장 도 회사 상장 과 비슷 하고 파 격 적 인 상황 이 많아 졌 다.

그 렇 기 때문에 광 발 증권 은 국내 인 프 라 시설 인 REITs 가 상장 되면 투자 자 들 의 구 매 신청 열정 이 높다 고 주장 했다. 상장 후 얼마 동안 인 프 라 시설 REITs 가격 은 홍콩 REITs 상장 초기 와 비슷 하고 먼저 오 른 후에 떨 어 지 며 가치 가 자산 평가 보다 낮은 상황 이 나타 날 수 있다.

부 국 펀드 도 공모 리 티 스 가 발행 당시 배치 자금 으로 인 기 를 끌 었 지만 상장 거래 이후 에 도 거래 자금 으로 인 정 받 는 것 은 아니다 고 밝 혔 다.예 를 들 어 일부 폐쇄 기한 이 비교적 긴 공모 펀드 는 발행 할 때 대량의 자금 으로 구 매 신청 을 받 았 고 심지어 비례 배 매 를 확인 하기 시작 했다. 그러나 상장 거래 이후 폐쇄 기한 이 비교적 길 고 시간 원가 가 너무 높 아서 할인 거래 를 할 수 있다.

따라서 공모 REITS 를 발행 할 때 인 정 받 아 상장 후 2 급 시장 가격 이 오 를 것 이 라 고 추정 하 는 것 은 근거 가 없 는 것 이 고 공모 REITS 2 급 시장의 거래 가격 에 대해 이성 적 으로 봐 야 한다.

화 타이 증권 의 한 분석가 도 상장 초기 에 새로운 시장 에 진출 할 확률 이 비교적 높 은 데 특히 유통 판 규모 가 작고 이름 이 독특 하 며 배당 율 이 높 은 품목 이 나 타 났 다 고 주장 했다.그러나 중기 적 으로 는 발행 가격 이 전반적 으로 합 리 적 이 고 폐쇄 적 인 펀드 에서 흔히 볼 수 있 는 할인 거래 문 제 는 경계해 야 한다.따라서 당 첨 투자 자 들 은 상장 초기의 현금 화 시 기 를 적극적으로 파악 하고 장기 투자 자 들 은 시장 정서 가 식 은 후의 배분 기 회 를 기다 리 도록 한다.

가격 은 기초 자산 과 시장 거래 에 의 해 결정 된다.

첫 번 째 공모 리 티 즈 가 출시 되면 서 2 급 시장 거래 가격 이 나 타 났 다.

업계 에 서 는 보편적으로 REITS 의 시장 가격 은 바 텀 자산 과 시장 거래 에 의 해 공동으로 결정 된다 고 주장 한다. 단기 적 인 시장 에서 새로운 시장 에 진출 하 는 것 을 제외 하면 중장 기적 인 가 치 는 주로 바 텀 자산 에 의 해 결정 된다.

국 신 증권 은 첫 번 째 공모 REITS 바 텀 자산 평가 치 에 중대 한 변화 가 생 길 가능성 이 높 지 않 고 일부 회사 와 유사 한 가치 파멸 이 발생 하지 않 기 때문에 바 텀 자산 가 치 를 REITS 가치 의 하한 선 으로 할 수 있다 고 판단 했다.상한 선 은 주로 REITS 의 배당 수익 률 에 의 해 결정 되 고 고 고 등급 채권 의 만기 수익 률 보다 현저히 높 아 서 는 안 된다.

일반적으로 인 프 라 공모 REITS 는 크게 재산권 류 와 경영 권 류 로 나 뉜 다.

REITS 의 수익 은 배당 수익 과 부가 가치 수익 두 부분 으로 나 누 어 자산 의 현금 분배 와 가치 변동 을 나 타 낼 수 있다.창고 물류, 산업 단지 등 재산권 류 REITs 에 대해 배당금 수익 률 을 제외 하고 미래 임대료 의 증가 도 바 텀 자산 의 가치 상승 을 가 져 올 수 있다.고속도로 와 같은 경영 권 류 REITs 는 배당금 수익 을 위주 로 하고 경영 권 의 가 치 는 해마다 점점 감소 하여 최종 가치 가 제로 가 될 것 이 므 로 부가 가치 수익 의 표현 이 뚜렷 하지 않 을 것 이다.

화 타이 증권 은 장기 투자 가 치 를 보면 재산권 류 프로젝트 는 기초 자산 자체 의 가 치 를 바탕 으로 성장 성 을 겸비 하기 때문에 주식 성 이 더욱 강하 기 때문에 구체 적 인 프로젝트 의 자산 가치 성장 잠재력 에 중심 을 두 어야 한다 고 주장 했다.

한편, 수익 류 의 REITs 는 장기 적 이 고 심지어 영원히 계 속 된 채 무 를 가 진 고정 수익 류 제품 과 더욱 유사 하 다. 기초 자산 자체 의 가치 상승 보장 이 없 기 때문에 현재 의 특허 경영 권 기한 이 펀드 의 존속 기한 과 일치 하지 않 고 미래의 펀드 평가 가치 의 성장 성 이 좋 지 않다 는 점 을 감안 한다.

따라서 화 타이 증권 은 프로 스 물류 원 프로젝트 와 3 개 산업 단지의 프로젝트 가 주식시장 의 성장 주 와 비슷 하고 장기 투자 가치 가 높다 고 주장 했다.