가격 인하, 판매 항목, 자금 부족 부동산 기업이 ‘ 채무 경보 ’ 를 울렸다

지난 21일 한 회장이 내부 회의에서 눈물을 흘리는 현장의 사진이 인터넷에 퍼져 지난날의 백강방기업의 삼성거업 자금이 끊어진 빙산 일각을 열었다.

사진 주인공은 삼성대업 회장 진건명.지난 달 초순에 새로 출범한'2019년 후윤백부방'에서 진건명은 100억원의 몸집 398위에 올랐다.그러나 회사의 자금 상황은 낙관적이지 않다. 2019년 6월 30일까지 삼성거업의 이자 부채는 269억 5000만 위안을 넘어 250억원을 넘는 순자산 규모다.

삼성매업은 절강주산, 프로젝트는 주로 장삼각 지역에 집중되어 있으며, 회사는 2018년 초'3년 천억'의 목표를 제시했으며 빚 개척을 아끼지 않았다.상하이 이거연구원의 구경에 따르면 지난해 삼성매출은 187억 원으로 전국 114위에 올랐다.

부동산업에서는 대규모로 고부채를 감당하는 경우는 드물지 않지만 삼성거업의 경영 상황은 낙관적이지 않다.윈드데이터에 따르면 올 상반기, 삼성거업은 36.22억, 경영 활동 현금은 31.89억, 투자활동 현금은 3억 9억, 자금을 모으는 현금은 25.67억 원이다.

내부 융자 수단으로 삼성매업은 2017년 내부 직원에게 발행 기한을 12개월, 수익률은 12.5%의 재테크 제품이지만 아직까지 지불하지 못하고 있으며, 회사에서는 아직 체급 현상이 존재하고 있다.10월 21일 삼성홍업 상하이, 주산 등 지역 일부 직원들이 회사 본부'문 막기'로 출국해 결국 회장 진건명을 현명하게 했다.

삼성대업 재테크 제품이 폭발하는 것은 올해 부동산 기업이 경영 압력에 직면한 극단적인 사례다.최근 항대 제남 프로젝트는 가격 인하로 업주 위권 유발, 녹지 호남 회사는 강제 고용, 화교성, 김무는 잇달아 개양기 항목 주식을 양도했다.

2016년 하반기부터 지금까지 본 부동산 시장의 조정은 이미 36개월 동안 계속되었으며, 시장, 힘, 범위가 모두 전례가 없었다.이 가운데 융자 루트에 대해 엄하게 통제하는 것은 올해 부동산 시장이 조정하는 큰 특징이다.이와 함께 2019년부터 2021년까지 집기업이 빚 상환을 앞두고 있다.시스템적 위험은 아직 나타나지 않았지만, 업계 인사들은 일련의 미세한 기미 뒤에 기업들이 곧 ‘ 슬그머니 ’ 를 앞두고 있다.

거슬러 주다

회사 내에서 재테크 제품을 발행하는 것은 부동산 기업의 많은 융자 수단 중의 하나이다.최근 자금을 얻기 위해 기업은 거의 혼신의 힘을 기울였다.

일반 융자 수단으로서는 해외 빚이 현 단계에서 가장 중요한 루트가 된다.중신건투표에 따르면 2019년 1~9월, 부동산 기업의 해외 부채 발행 규모는 483억원으로 2018년 전체 수준을 넘어 전년대비 26.98% 증가한 동기 사상 최고치를 재개했다.

국내 융자 제한 환경에서 기업의 해외 융자 원가도 높아졌다.올해 9월 부동산 기업의 해외 부채 이율은 7.89%로 149bp 상승했다.그중 금리가 가장 높은 것은 햇빛성, 액면 이율은 12.5%에 달한다.

일부 부동산 기업들은 이 기간에 서둘러 시장에 나가 자본의 막차를 타고 오기를 기대한다.10월 하순, 천보그룹과 신력 지주가 선후로 항구에 교소하는 소식을 통해 최근 자본 시장에 상륙할 전망이다.이 두 집기업의 업무는 주로 하북과 강서와 순이익이 10억 위안 미만의 규모로 전형적인 지방성 소방기업에 속한다.

안휘에 발가한 삼순그룹은 상주 항룡 땅에서 비롯한 10월에 항구에 제출하여 출시신청을 제출했다.이 두 기업은 백강 진영 외에도 소형 집기업에 속한다.

화교성은 22일 베이징 재산권 거래소에 노출돼 47.12억원의 총저가 양도기 아래'소만 2기'를 이양할 예정이다. 이 프로젝트의 전신은 2016년 69억원으로 얻은'지왕'이다.이것은 10월 이후 회사의 두 번째 항목이다.2019년 이후 화교성은 이미 13개 프로젝트 회사 지권을 발양했다.

최근 SOHO 중국도 11개 공유 사무 항목인 SOHO3Q 패키지 소식이 전해졌다.앞서 9월 타이어도 잇달아 기를 양도했다.상장, 빚, 양도 항목, 부동산 기업은 각종 경로를 통해 자금을 획득하는 데 있어서, 모두 현재의 융자 환경에 매우 긴장했다.5월부터 관리층이 집기업의 융자 루트를 엄격히 관리하기 시작했다.일련의 정책이 출범 후, 사모, 신탁 등 경로가 이미 크게 수축되었고, 은행 대출도 명백히 제한되었다.

"올해는 최근 3년여 동안 가장 긴장했을 때, 올해 컨트롤 정책에서 융자 루트에 대한 제한이 가장 엄격하다."베이징의 한 대형 기업인들은 21세기 경제 보도에 대해 말했다.

현금 위왕

전술사들이 말한 ‘ 가장 긴장 ’ 과 판매 부진 원인도 있다.올해 들어 부동산 시장의 통제는 여전히 엄격하고 신용대출 정책이 상대적으로 긴장되고 시장도 하차기에 접어들었다.일부 도시가 직접적이거나 간접적으로 묶는 정책에도 불구하고 전체 시장 상황은 이상적이지 않다.

10월 중순, 녹지그룹 후남사업부는 강제 내부 직원들이 집을 사다는 소식이 알려져 결국 확인됐다.이 회사는 내부 직원에게 (시용기간을 포함하여) 반드시 월말 전에 녹지 호남의 부동산 한 세트를 구매해야 한다.

2019년 상반기 부동산 주업계약 판매 금액 1677억원으로 5000억의 판매 목표 33%를 달성했다.

비교해 가격 인하 판촉은 흔한 수단이다.항다는 8월 말 `전국 532빌딩, 7.8절의 마케팅 전략을 내놓고 그룹 계열사들은 모두 마케팅에 참여했다.실제로 보면 항다는 결국 가격 양보로 단달 831억 판매기록을 내놓았다.또 금지 등 부동산 기업은 9월 매출 균등한 가격도 하락했다.

하지만 10월 항다는 제남에 있는'빈하 좌안'프로젝트가 일부 업주들의 위권에 부딪혔다.

58 안거객의 부동산 연구원의 추적 감시 감시에 따르면 전국 50여 개의 중점 도시가 현재 10여 개 브랜드 기업이 할인 판매를 하고 있으며 사계절 도박기업의 가격 인하 추세는 더 많은 도시와 사업에서 구현될 것으로 보인다.

전술기업들은 가격 인하 판촉 행위가 나타난 것은 4분기 스퍼트 실적을 고려해 기업이 ‘구원’을 의식하기 시작했다고 말했다.7월 30일 열린 정치국 회의는 “부동산 단기로 경제를 자극하는 수단으로 삼지 않겠다”고 밝혔다.업계에서는 이 표적 태도가 부동산 시장의 완화를 조정하지 않는 전반적인 기조를 다시 세우고 지방 정부가 조정을 하려는 충동을 억제하고 있다.

21세기 경제 보도에 따르면 판매 강화, 현금류 유지는 올해 집기업의 주요 전략으로 하반기까지 이런 사고는 더욱 명확한 것으로 나타났다.전체적으로 보면 기업이 환불률에 대한 중요 수준은 전대미문의 중형 집기업이 환불률에 대한 요구는 일반적으로 80% 이상이다.

화교성에서의 2019년 중보에서 하반기 ‘회금’을 강조하는 것이 딱딱한 도리로 항목을 가속화시킨다.유연한 가격과 판매 전략을 제정하는 외에 "난이도가 높은 제품에 대해 과감한 결정을 내리고 자산증권화, 주권 양도, 자산처분 등을 적극 활용해 재빠르게 부활할 수 있다"고 말했다.

6조 1조 1조 채무의 압정

부동산 기업의 자금 상황이 정말 긴장되었습니까?

재무보고서를 보면 올해 3분기 대중형 집업기업의 매출이 보편적으로 증가하고 다수 기업들이 연간 판매 목표를 달성하는 것이 이상적이다.융자단에서 대중형 집기업의 우세도 뚜렷하고 개별 기업은 4% 도 빚을 낼 수 없다.

그러나 일부 디테일에서 보면 트렌드는 낙관적이지 않다.화교성을 예로 올해 상반기, 화교성의 부채 총액이 천억 위안을 넘어, 그중 단기 차관은 280억원으로 작년 말보다 130% 증가했다.같은 기간 화교성의 순부채율은 106.22% 로 연초에 비해 높아졌다.

“단기 채무 증가는 최근 업계의 보편적인 현상이고, 부채 상환 압력이 커지고 있다는 것을 설명한다.”상하이 이주부동산연구원 지고센터 총감은 21세기 경제 보도에 엄약했다.

헝다연구원은 2018년 하반기부터 집기업이 차츰차츰 빚 상환을 맞았다고 보고했다.2018년 6월 말까지 민간 융자와 유류 금융기관 대출을 제외하고 집기업은 이자부채 잔액이 약 19조2000억 원이다.지급 규모로 보면 2018년 하반기부터 2021년까지 규모는 각각 2조9000억 원, 6조1억 원, 5조9000억원, 3조4000억 원이다.

억한지고는 2019년부터 2021년까지 집기업의 채무집중 상환기라고 했다.

이 기관은 2015년 산업의 여유가 2019년 중반 업계에서 조정, 부동산 기업의 현금 변동 트렌드를 3단계: 2015-2016년 4분기 전에 회사 채용 융자 규모를 확대하고 경영성 현금 유출과 유출 확대, 2016년 4분기 2017년, 산업조정, 융자 규모가 빙점, 현금유입 수축, 2018-2019년, 업종 조정, 융자 규모가 지속, 융자 증가, 융자 수축, 금융 경로, 융자 채널 수배, 금융 유입, 현금 유입이 재감소.

억한지고는 2019년 중반까지 제1제대 현금이 눈에 띄게 늘었다고 밝혔다.이차제대 기업의 현금 순액변동 폭이 가장 크며, 양마이너스 수치 사이를 왕복할 경우 매출 위험을 경계해야 한다.제3제대 현금 순액의 마이너스는 기업이 현금 환율이 떨어지는 것을 의미한다.

‘ 총체적 인 긴축, 제대 분화 ’ 의 현상은 집기업이 위험을 막는 능력을 반영하고 시장 하차기에 그 전략도 다르다.대형집기업은 융자 원가에 비해 우세하고, 주기적으로 운영력이 강하고 체계적 위험이 뚜렷하지 않다. 중형 집기업은 보폭을 늦추지 않고 자금의 균형을 유지하기 위해 노력하고, 소형 집기업의 융자 루트가 상대적으로 좁아 매출 환불에 의존하고, 자금 사슬 위기의 확률이 높아, 이 일부 기업이 위험이 높을 확률이 높아 채무 위약조까지 나타날 수 있다.

가장 어려웠을 때 아직 오지 않았는데 올 상반기 융자 창구가 하나 있었기 때문에 기업들이 기회를 타서 자금을 보충했다.융자 루트가 계속 긴축되면 미래의 자금 위험은 수백억 규모의 중형 기업으로 확산될 가능성이 있다.전술 기업인들이 말했다.