基幹産業の柱をどのようにバランスさせるか

ケインズ氏は、有効な需要不足は経済危機の総根源であり、雇用不足、消費不足、投資不足はすべてそのために生まれたと考えている。これはケインズ経済学の基本的な立脚点となり、これによって限界消費傾向逓減規則、資本限界効率逓減規則、柔軟選好規則、そして発展してきたマクロ経済学の細密な理論体系がある。

実際には、どこに有効な需要が不足しているのか、明らかに収入と予算が不足している。人々の需要は取引を形成することはできないが、需要はそこにある。この点では、不動産が最も典型的だ。それはいわゆる剛需の中の剛需であり、また「6つの財布」を挟む不思議な力があり、しかも数十の産業を牽引することができ、その重大な政策、価格の変動はまた1軒1万軒の心を牽引する。

その後現れた20年近くの不動産黄金時代は波乱万丈で、この業界はますます国運民生と密接に関連している。このような決定的な役割は、現在のいくつかの重要な経済政策の考え方と改革の方向から、一二を見ることができる。例えば、「不動産は炒めない」という位置づけを堅持することは、不動産分野で人民の基本住宅需要を満たす初心を忘れないようにしたいということだ。

中央銀行の課題チームが「中国金融」誌に発表した「2019年中国都市部住民の家計負債状況調査」によると、中国都市部住民の世帯平均総資産は317万9000元で、家計資産のうち住宅が7割近くを占め、住宅ローンが家計総負債の75.9%を占めている。はい、家庭と個人にとって、不動産はすでに安住楽業の意味を超えて、最も核心的な資産と最も重要な安心感または焦慮感の源となっています。国にとって、不動産は民生保障、産業転換、財税改革、都市発展、負債リスク、金融安全、公共管理など多くの本性的な問題を一身に集めた重器である。

そのため、現在の要素の市場化配置改革、インフラ分野の不動産投資信託基金（REITs）など多くの重大な改革措置が次々と登場し、金融業の対外開放がさらに拡大する重要な時点で、この柱となる産業の過去と未来をより効果的に理解できなければ、責任ある判断と意思決定を下すことは難しい。

最近出版された『グローバル不動産』という本は、真剣に考えるべき詳細を示している。特に、英国、日本、米国、ドイツ、シンガポールなどの国の不動産制度の柱レベルの比較分析について、世界規模とより長い時間の歴史からその中に隠された悪魔と天使を見つめている。

この基幹産業の制度的柱の中で、住宅需要の満足とその金融属性のバランスがどのようにとれているかが核心的な内容である。この点では、米国モデルがもたらした矛盾と問題が最も際立っている。「アメリカンドリーム」の重要な内容の1つは体裁の良い住宅を持つことであり、同書によると、米国の新築一戸建て住宅の1人当たりの建築面積は96平方メートルで、他の先進国や地域より顕著に高い。しかし、不動産バブルの崩壊とサブプライムローン危機による金融危機は人類史上最悪のグローバル経済危機を招き、現在に至る。その主な原因は不動産の過度な金融化であり、グローバル不動産は次のようにまとめられています。「世界経済は米国住民の低貯蓄、高負債の消費理念と習慣を支持し、住宅の高消費を実現した。同時に、緩和的な信用と監督管理により、大量の低頭金、低信用、低所得の家庭も住宅市場に参入し、需要が深刻に超過し、信用リスクが集中した。平が高すぎて、不動産バブルが形成され、債務危機をはらんでいる。」

世界で最も経済が発達している国として、米国は世界的な科学技術の優位性と軍事、金融の覇権を持っており、また土地制度、税制の上ですべて私有の自由、自主を奨励することで知られており、住宅価格の収入比は各国の中でも明らかに低い。しかし、第二次世界大戦後の米国の住宅政策の重点は徐々に供給側から需要側に転換し、政府は積極的に不動産信用供給を促進し、一級市場で信用の敷居を下げ、二級市場で担保ローン証券化を通じて流動性を獲得した、最終的には第1、2級市場リスクを連動させ、信用リスクと流動性危機を不動産から金融システム全体に感染させ、さらに世界に伝導、蔓延させた。

英国の状況は米国よりも気まずい。1人当たりの住宅面積（38平方メートル）が米国よりはるかに低い場合、住民部門の負債とGDPの比は87%に達し、米国や先進国の大部分を上回った。2008年、英国の住民負債が所得に占める割合は150%を超え、米国をも上回り、サブプライムローン危機の中で最も衝撃を受けた国となった。根本的には、英国が80年代に互助型住宅金融システムから現在の市場型住宅金融システムに転換したことにある。

米国や英国に比べて、日本の不動産の過度な金融化の結果は深刻なようだ。1991年、日本の不動産価格の下落は20年続き、日本経済も「失われた20年」に陥った。本は、「土地金融の属性が強く、金融緩和、投機4件の環境下で急速にバブル化している」ことが重要な原因だと考えている。「1981年から1990年にかけて、法人企業は年平均16.9%の成長率で不動産に投資し、8.3%の製造業をはるかに超え、不動産バブル化を直接招いた」。

『グローバル不動産』が推奨しているのはドイツモデルとシンガポールモデルだ。一方、ドイツの1人当たりの住宅面積は46.5平方メートルに達し、シンガポールの自主住宅所有率は91%に達した。一方、両国とも住宅価格の長期的な安定を維持している。その中で、ドイツの穏健な住宅金融システム、特に住宅貯蓄貸付制度、および住民の長期保有を奨励する税制の功は不可欠である。シンガポールの主な特徴は、政府が土地市場を強力に主導して中低所得のための保障住宅を提供すると同時に、37%（香港は10%、中国大陸部は20%）の中央積立金の納付と非自住宅に対する高い税金の徴収を推進することである。この2つのモデルには2つの共通の特徴があり、1つは不動産の過度な金融化を抑制し、2つは政府、市場の2つのメカニズムを比較的穏健に運用している。明らかに、これもこの本の著者が主張している参考である。

個人的には、供給側改革が主導する構造改革も、あるモデルを参考にするだけでなく、住宅金融化と住宅供給を低減する大きな背景の下で、この基幹産業における各国の基幹制度の優位性を全方位的に吸収し、参考にすることができると考えている。例えば、アメリカで主流を占めるREITsなど。

前述したように、国家全体の経済政策の考え方と不動産に対する産業の位置づけはすでに重大な調整が行われており、これらの転換に伴い、過去の経験は完全に機能しなくなる可能性が高いため、住宅価格の暴騰物語や、さまざまな不服な不動産の幻覚に警戒すべきである。世界の視点に置き、戦後75年の長さに置き、不動産が中国で基幹産業となった20年近くも、制度の柱が再均衡している半分にすぎないからだ。